Quais as perspectivas para a locação e venda de imóveis prontos em 2012?

Com o aquecimento do mercado imobiliário de imóveis novos e o acesso ao crédito com juros mais baixos e maior prazo, houve uma explosão por busca de imóveis novos, ao invés por imóveis usados, prontos. O ano de 2011 terminou com um número recorde de lançamentos, já com forte retração nas suas vendas, bem como, na venda dos imóveis usados, ainda não alinhados à nova realidade dos preços porque, para os negócios efetivados, houve significativa redução dos valores de venda pretendidos. Para o ano de 2012, o mercado de novos deverá sentir diminuição dos lançamentos, cerca de 20% menos que 2011. Para o mercado de “imóveis de terceiros”, denominação para os prontos ou usados, considerando os valores verificados nos negócios efetivados, 20% abaixo da pedida, a expectativa é de estabilidade dos preços e de manutenção da velocidade de venda. Para locação, no começo do ano, é uma excelente oportunidade do proprietário colocar seu imóvel para locar, pois, esse é o período de transição de algumas famílias, vindas de outras cidades ou de estudantes, que estão entrando na universidade. O tipo de imóvel mais procurado é apartamento com um e dois quartos e, pelo menos, uma vaga de garagem.

É possível revender um imóvel que está sendo financiado? Como funciona o processo?

É possível revender um imóvel que está sendo financiado. Para isso, existem duas opções. Uma delas, no caso da revenda ser a vista, é a quitação do financiamento com recursos próprios. A outra é a quitação do financiamento antigo através de recursos disponibilizados pelo novo financiamento, ou seja, o saldo devedor é pago e o vendedor do imóvel recebe apenas a diferença entre a quitação e o valor financiado na revenda, desde que o segundo seja maior que o primeiro.

As benfeitorias realizadas em estabelecimentos comerciais pelo inquilino podem ser reavidas junto ao proprietário no fim do contrato?

O ressarcimento de benfeitorias é muito relativo, pois, o locatário não terá direito ao ressarcimento de reformas e/ou benfeitorias se o contrato de locação estabelecer que as mesmas não serão indenizáveis, e não tiverem o consentimento prévio do locador. Existem várias espécies de benfeitorias e cada uma produz um efeito jurídico diverso.

As benfeitorias necessárias são aquelas indispensáveis, em função de algum problema estrutural no imóvel, a fim de evitar a deterioração, como exemplo, instalações elétricas ou hidráulicas danificadas, telhado comprometido ou rede de esgoto transbordando. Neste caso, o locatário ou a administradora poderá executar o serviço e reverter as despesas ao proprietário. Já as benfeitorias úteis são aquelas que facilitam ou aumentam o uso do imóvel, por exemplo, um fechamento na varanda ou cobertura de garagem, cabendo ao locador o direito de autorizar ou não o ressarcimento, uma vez que o imóvel foi locado nas condições que se encontrava na ocasião, e do qual o locatário teve pleno conhecimento e concordância. As demais benfeitorias realizadas pelo locatário, na intenção de adaptar o imóvel às suas necessidades e preferências não caracterizam direito de ressarcimento pelo locador.

O importante é o locatário vistoriar o imóvel que irá alugar para verificar se terá necessidade de fazer alguma reforma e consultar a administradora sobre a existência de uma cláusula de renúncia para indenizações de benfeitorias no contrato. Neste caso, a solução é tentar um acordo com o locador antes do fechamento da locação. Sobre indenização em casos de aluguel, a Lei nº. 8.245/91 (Lei do Inquilinato) trata de cada uma dessas benfeitorias de maneira diferenciada, sendo indenizáveis as benfeitorias necessárias, ainda que não autorizadas pelo locador, e as úteis, desde que autorizadas previamente.